Capita sovente di affrontare problematiche giuridiche nell'ambito condominiale.
Tra i conflitti condominiali più ricorrenti ci sono quelli relativi ai rumori molesti, all'approvazione e ripartizione delle spese, all'utilizzo delle parti comuni (pianerottoli, ascensore, terrazza) e al recupero delle quote dai morosi. Gli impegni contrattuali, quando si vive in un condominio, dovrebbero essere improntati al rispetto reciproco.
Di seguito esporrò alcune delle fattispecie di controversie che insorgono in sede condominiale.
- Spesso si ritiene che il disoccupato o chi ha una pensione minima non rischia nulla se smette di pagare il condominio. In realtà contro i condomini morosi c'è sempre la possibilità di pignorare e vendere l'appartamento. Solo nei confronti del fisco c'è il divieto di aggradire la prima casa (peraltro con un limite minimo di debito di 120mila euro). Secondo la giurisprudenza, neanche l'esistenza di un fondo patrimoniale può essere sufficiente a impedire l'esecuzione forza sull'immobile, trattandosi di una spesa necessaria ai bisogni della famiglia (qual è appunto la casa).
- Un tipico errore che commette chi non è d'accordo con le delibere condominiali e con le decisioni in merito alla ripartizione delle spese, è quello di aspettare troppo tempo. Così succede che solo quando si riceve la notifica del decreto ingiuntivo da parte del condominio per il mancato pagamento delle spese si ricorre all'avvocato affinché faccia opposizione alla richiesta di pagamento. Ma è ormai troppo tardi. È vero che la legge dà al debitore 40 giorni di tempo per opporsi al decreto ingiuntivo, ma la giurisprudenza ha chiarito che, in questi casi, la contestazione non vale a nulla se prima non si è impugnata la decisione dell'assemblea. Impugnazione che, come noto, va fatta entro 30 giorni (dalla riunione: per i presenti e gli astenuti; dalla comunicazione del verbale di assemblea per gli assenti).
- Dunque è importante ricordare che se una delibera assembleare impone delle spese che non si condividono, occorre attivarsi subito e non aspettare che arrivi un giorno il sollecito di pagamento o, peggio, l'ordine del giudice.
- Altro errore che si commette sovente nei condomini è quello di approvare a maggioranza la costituzione di un fondo spese per sopperire alle esigenze di cassa determinate dalle varie morosità. Se si tratta solo di un anticipo delle quote condominiali che i vari proprietari dovranno pagare nei mesi successivi, allora non c'è alcun problema. Viceversa, se si tratta di un extra per coprire i buchi di bilancio, la giurisprudenza impone l'unanimità dei consensi. Questo perché la legge stabilisce che alle spese condominiali si partecipa sempre e solo secondo i propri millesimi; invece, far pagare di più chi ha già pagato le quote, onde sopperire alle esigenze di cassa, sfasa questa proporzione. Con il consenso di tutti, invece, si può superare questo ostacolo. Ma basta un solo condomino che si oppone per far saltare la delibera.
- Non è implicito che si possa conservare la propria bici o il motorino all'interno del portone per ancorarlo con una catena alle scale o, comunque, metterlo in sicurezza nell'androne del palazzo. La legge consente di utilizzare le parti comuni dell'edificio a condizione (tra l'altro) che non se ne snaturi la funzione; e di certo l'ingresso del palazzo non nasce come luogo di parcheggio.
- Quando il cortile è troppo piccolo per ospitare tutte le auto dei condomini, chi ha la seconda vettura deve trovare un altro posto per parcheggiarla e non collocarla nel cortile condominiale. Se ciò dovesse succedere, l'assemblea potrebbe votare l'inserimento nel regolamento della possibilità, da parte dell'amministratore, di comminare multe fino a 800 euro per chi viola quest'obbligo.
- Far sgocciolare l'acqua delle piante sul piano di sotto integra un reato, quello di «getto di cose pericolose o atte a imbrattare», ma solo se l'episodio si ripete più di una volta. Ecco perché, prima di querelare il vicino che sta sopra, è meglio inviargli una diffida con cui lo si invita ad astenersi dal ripetere questi comportamenti.
Spesso si crede che esiste un orario oltre il quale non si può più fare rumore nei condomini. La legge invece non lo dice. Il codice civile si limita a stabilire che i rumori – ivi compresi quelli dei cani o degli elettrodomestici – non devono mai superare la normale tollerabilità. Cosa significa? Che bisogna valutare “caso per caso” e “casa per casa”. A influire non è solo l'orario (ciò che è tollerabile a mezzogiorno non lo è a mezzanotte), ma anche l'isolamento delle pareti, la collocazione dell'edificio (in un centro abitato molto rumoroso è più facile non sentire il frullatore del vicino aperto per un'ora di fila).
Sbaglia chi crede, però, che superata la soglia della tollerabilità del rumore si possano chiamare i vigili urbani. Questi intervengono non sulla base dell'entità del rumore ma delle persone potenzialmente molestate. Difatti il reato che entra in gioco è quello di disturbo della quiete “pubblica”; ed è chiaro che se i rumori vengono avvertiti da due o tre inquilini non c'è neanche illecito penale. Ad essere infastidito insomma deve essere gran parte del palazzo o del vicinato, anche se a sporgere la querela è una sola persona. Se non c'è reato, si può solo chiedere un risarcimento del danno.
Tra i rumori più sgradevoli c'è il cane che abbaia. La Cassazione ha detto che si può anche ricorrere al sequestro dell'animale se c'è il rischio di reiterazione del reato; si pensi al padrone che, dovendo lavorare tutti i giorni, lasci il quadrupede sempre solo in casa.
- Se la terrazza è condominiale e non di uso esclusivo tutti vi possono accedere, utilizzarla, stendervi i panni, depositarvi propri oggetti, crearvi un orticello e, insomma, fare ciò che si vuole a condizione di non impedire agli altri condomini ulteriori utilizzi.
- Un errore che commettono frequentemente anche le amministrazioni consiste nel ritenere che chi vuol coprire il balcone realizzando una veranda, debba chiedere il permesso di costruire al Comune; in particolare, l'ufficio tecnico, tra i vari allegati, richiede la votazione dell'assemblea che ha dato il consenso. Ciò non è propriamente corretto. Ciascuno è libero di fare, all'interno o all'esterno del proprio appartamento ciò che vuole a condizione che non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico del palazzo e nel rispetto della vigente normativa edilizia. Ma queste sono valutazioni che il condominio può fare a posteriori, ossia solo dopo la realizzazione dell'opera (con il rischio però, per il proprietario, di doverla poi smantellare). Non c'è quindi alcuna necessità di chiedere l'assenso preventivo dell'assemblea, né il Comune può imporre una disciplina diversa.
- Prima di poter avviare una causa per una questione condominiale bisogna obbligatoriamente tentare la mediazione, che è una sorta di conciliazione presso organismi designati (ce ne sono numerosi per ogni città). Ad esempio se intendi impugnare una delibera del condomini occorre, nei 30 giorni successivi, proporre al condominio il tentativo di mediazione e solo in caso di fallimento dell'incontro puoi rivolgerti al giudice. La parte coinvolta in una disputa (o ciascuna delle parti coinvolte) inizia la mediazione inoltrando una domanda ad un organismo di mediazione competente presso il quale operano i mediatori, che hanno il compito di svolgere in concreto l'attività di mediazione. Le parti devono farsi assistere da un avvocato dal primo incontro di mediazione e per tutti gli incontri successivi, fino al termine della procedura. In caso di lite condominiale, la mediazione può essere iniziata dal condominio. L'amministratore del condominio può partecipare al procedimento di mediazione solo se l'assemblea condominiale l'autorizza con delibera presa a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/2 del valore dell'edificio.
a cura di Avv. Dario De Pascale - d.depascale@depascaleavvocati.it
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