L'IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERAZIONI DELL'ASSEMBLEA CONDOMINIALE

 INQUADRAMENTO GENERALE  E LEGITTIMAZIONE

La disciplina dell' impugnazione delle deliberazioni assembleari in ambito condominiale è contenuta principalmente nell'articolo 1137 del Codice Civile. Tale norma stabilisce che le deliberazioni approvate dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, inclusi quelli non intervenuti o dissenzienti. Tuttavia, contro le deliberazioni che risultino contrarie alla legge o al regolamento di condominio, la legge accorda una tutela specifica.

La legittimazione ad agire per l'annullamento spetta esclusivamente ai condomini che erano assenti, dissenzienti o astenuti durante la votazione. L'azione deve essere esercitata entro un termine perentorio di decadenza di trenta giorni. Tale termine decorre dalla data della deliberazione per i condomini dissenzienti o astenuti, e dalla data di comunicazione del verbale per i condomini assenti. L'impugnazione, di regola, non sospende l'esecutività della delibera, salvo che la sospensione venga ordinata dall'autorità giudiziaria su istanza di parte .

LA DISTINZIONE  TRA  ANNULLABILITÀ  E NULLITÀ

La giurisprudenza, in particolare con la pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 9839 del 2021, ha consolidato la distinzione tra deliberazioni meramente annullabili e deliberazioni radicalmente nulle, con importanti conseguenze sul piano processuale.

Sono da considerarsi annullabili le deliberazioni che presentano vizi di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, ma che sono state assunte nell'ambito delle attribuzioni dell'assemblea. Rientrano in questa categoria, ad esempio:

  Le delibere che ripartiscono le spese in violazione dei criteri legali o convenzionali, senza però modificarli in astratto e per il futuro.

  Le delibere viziate da irregolarità procedurali, come l' omessa, tardiva o incompleta convocazione di un avente diritto.

  Le delibere assunte con il voto determinante di un condomino in conflitto di interessi, qualora ne derivi un danno per il condominio.

Questi vizi devono essere fatti valere nel termine di decadenza di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c.

Sono invece da considerarsi nulle le deliberazioni che esulano dalle attribuzioni dell' assemblea o che ledono i diritti individuali dei condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni. Si tratta di vizi talmente gravi da rendere la delibera impugnabile in qualsiasi tempo da chiunque vi abbia interesse.

Tra queste si annoverano:

  Le delibere con oggetto impossibile o illecito, ovvero che non rientra nelle competenze assembleari.

  Le delibere che incidono sui diritti di proprietà esclusiva dei singoli condomini, ad esempio disponendo interventi su balconi di proprietà privata che non abbiano riflessi sull'uso delle cose comuni o sul decoro architettonico.

  Le delibere che modificano in astratto e con carattere di generalità i criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese, in quanto materia sottratta al metodo maggioritario.

L'azione di nullità non è soggetta al termine di decadenza di 30 giorni e la nullità può essere rilevata anche d'ufficio dal giudice.

L'Impugnazione nel Giudizio di Opposizione a Decreto Ingiuntivo

Una questione di particolare rilevanza pratica riguarda la possibilità di far valere i vizi della delibera nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione degli oneri condominiali. Le Sezioni Unite (sentenza n. 9839/2021) hanno chiarito che il giudice dell' opposizione può sindacare sia la nullità che l'annullabilità della delibera posta a fondamento dell'ingiunzione, ma con modalità differenti.

La nullità può essere fatta valere tramite eccezione o essere rilevata d'ufficio dal giudice in qualsiasi momento.

L'annullabilità, invece, non può essere dedotta come mera eccezione per paralizzare la pretesa del condominio.

Il condomino opponente deve necessariamente proporre una specifica domanda riconvenzionale di annullamento della delibera, rispettando il termine di decadenza di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c.

In mancanza di una tempestiva domanda riconvenzionale, il vizio di annullabilità non può essere esaminato dal giudice e la delibera, seppur viziata, rimane valida ed efficace.

INTERESSE AD AGIRE  E ONERE DELLA PROVA

L'esercizio dell'azione di impugnazione presuppone la sussistenza di un interesse ad agire concreto e attuale, ai sensi dell'art. 100 c.p.c.

Il condomino che impugna la delibera deve dimostrare di avere un interesse giuridicamente rilevante a un diverso assetto organizzativo della materia, prospettando una lesione individuale di rilievo patrimoniale o un' utilità concreta che deriverebbe dall' accoglimento della domanda.

La qualità di condomino è un requisito di legittimazione che deve sussistere non solo al momento della proposizione della domanda, ma anche al momento della decisione. La perdita di tale status (ad esempio, per vendita dell'immobile) comporta di regola il venir meno dell'interesse ad agire, a meno che l'attore non dimostri che la delibera impugnata incida ancora sulla sua sfera patrimoniale, ad esempio perché è ancora obbligato a contribuire a spese approvate quando era condomino.

L'onere della prova del vizio che inficia la deliberazione grava sul condomino che la impugna. Tuttavia, in specifiche circostanze, tale onere può essere invertito. Ad esempio, qualora l'assemblea neghi a un condomino l' autorizzazione a compiere modifiche sulle parti comuni ai sensi dell'art. 1102 c.c., spetta al condominio dimostrare che l'uso proposto dal singolo supererebbe i limiti del pari uso, giustificando così il diniego.

Spetta inoltre al condominio l'onere di provare l'avvenuta e tempestiva convocazione di tutti i condomini.

EFFETTI  DELL'ANNULLAMENTO E SOSTITUZIONE  DELLA DELIBERA

La sentenza che annulla una delibera assembleare ha efficacia nei confronti di tutti i condomini, anche di coloro che non hanno partecipato al giudizio.

Un'ipotesi particolare si verifica quando, nel corso del giudizio di impugnazione, l' assemblea adotta una nuova delibera che sostituisce quella impugnata, sanandone i vizi.

n tal caso, il giudice dichiara la cessazione della materia del contendere per sopravvenuto difetto di interesse. La regolamentazione delle spese di lite avviene secondo il principio della "soccombenza virtuale", valutando quale delle parti sarebbe risultata vittoriosa se la causa fosse proseguita nel merito.

L'annullamento non può infatti avere luogo se la delibera impugnata è sostituita con un' altra conforme alla legge e allo statuto, come previsto in materia societaria dall'art. 2377 c.c., principio applicabile per analogia anche in ambito condominiale.

Avv. Dario De Pascale

a cura di Avv. Dario De Pascale

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