IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO PER MOROSITÀ

Il procedimento di sfratto per morosità rappresenta uno strumento processuale speciale e accelerato, a disposizione del locatore, per ottenere la risoluzione del contratto di locazione e il rilascio dell'immobile in caso di mancato pagamento del canone o degli oneri accessori da parte del conduttore. La sua disciplina è contenuta principalmente nel Codice di Procedura Civile (artt. 658 e ss. c.p.c.) e nella Legge n. 392 del 1978 (Legge sull'equo canone).

1. Presupposti e Ambito

di Applicazione

Il procedimento di sfratto per morosità è esperibile dal locatore quando il conduttore non provvede al pagamento del canone di affitto alle scadenze pattuite [REGIO DECRETO 28 ottobre 1940, n. 1443 / CODICE DI PROCEDURA CIVILE, CODICE DI PROCEDURA CIVILE-art. 658]. La morosità può riguardare anche gli oneri accessori, a condizione che l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone [Tribunale Ordinario Cremona, sez. 1, sentenza n. 223/2019] [Tribunale Di Imperia, Sentenza n.69 del 12 Febbraio 2025].

Tradizionalmente applicabile ai contratti di locazione di immobili urbani, l'ambito di applicazione di questo procedimento è stato recentemente ampliato. La Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29253 del 13 novembre 2024, ha chiarito che, a seguito delle modifiche introdotte nell'art. 657 c.p.c. dal D.Lgs. n. 149 del 2022, il procedimento speciale di intimazione di sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c. è applicabile anche al contratto di affitto di azienda (o di ramo di azienda) che comprenda uno o più beni immobili [Cass. Civ., Sez. 3, N. 29253 del 13-11-2024]. La stessa sentenza rileva che il D.Lgs. n. 164 del 31 ottobre 2024, pubblicato l'11 dicembre 2024, modificherà espressamente l'art. 658 c.p.c. per includere l'affitto di azienda, con applicazione anche ai giudizi introdotti dopo il 28 febbraio 2023 [Cass. Civ., Sez. 3, N. 29253 del 13-11-2024].

2. La Gravità

dell' Inadempimento

Nel contesto delle locazioni, il mancato pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore. La giurisprudenza consolidata ritiene che l'inadempimento del conduttore nel pagamento del canone sia di per sé grave o comunque non di scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c., tale da giustificare la risoluzione del contratto.

Non è consentito al conduttore astenersi dal pagamento del corrispettivo o ritardarne la corresponsione, neppure a fronte di presunti inadempimenti del locatore, a meno che non venga completamente a mancare la controprestazione di quest'ultimo, ovvero il godimento del bene locato. La sospensione totale o parziale del pagamento del canone è legittima solo se la controprestazione del locatore è completamente assente, ad esempio per vizi gravi dell'immobile che impediscono l'utilizzo del bene. In caso contrario, tale comportamento del conduttore sarebbe arbitrario e contrario ai principi di correttezza e buona fede.

3. La Procedura di Sfratto

Il locatore può intimare lo sfratto al conduttore con le modalità stabilite dall'art. 657 c.p.c. e, nello stesso atto, chiedere l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti [CODICE DI PROCEDURA CIVILE-art. 658].

La Prima Udienza

e la Convalida

Alla prima udienza, se l' intimato non compare o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida con ordinanza esecutiva lo sfratto [art. 663]. La convalida è subordinata all'attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste [art. 663]. Contestualmente alla convalida, il giudice può emettere un decreto ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo, per l'ammontare dei canoni scaduti e da scadere fino all'esecuzione dello sfratto, nonché per le spese relative all'intimazione. Questo decreto ingiuntivo, ai sensi dell'art. 664 c.p.c., è un'ipotesi tipica ed eccezionale di condanna in futuro.

Il "Termine di Grazia":

 Un'importante deroga al principio generale dell'art. 1453 c.c. (che esclude l'adempimento dell'obbligazione dopo l'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale) è costituita dall'art. 55 della Legge n. 392/1978.

Questa disposizione, applicabile esclusivamente alle locazioni ad uso abitativo, consente al conduttore di sanare la morosità in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio. Il conduttore, alla prima udienza, deve versare l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate dal giudice [LEGGE 27 luglio 1978, n. 392 / Capo III,Art. 55.]. In presenza di comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, il giudice può assegnare un termine non superiore a novanta giorni (o centoventi giorni in casi specifici di morosità incolpevole) per il pagamento [LEGGE 27 luglio 1978, n. 392 / Capo III,Art. 55.]. Il pagamento entro tali termini esclude la risoluzione del contratto [LEGGE 27 luglio 1978, n. 392 / Capo III,Art. 55.]. È fondamentale notare che la scelta di proporre opposizione alla convalida è logicamente incompatibile con la richiesta di sanatoria tramite il termine di grazia.

L'Opposizione

dell'Intimato:

 Se il conduttore si oppone all'intimazione di sfratto, il procedimento speciale si trasforma in un ordinario giudizio di cognizione, retto dalle norme del rito locatizio.

In questa fase, il locatore ha l'onere di provare la fonte negoziale del suo diritto (il contratto di locazione) e di allegare l' inadempimento del conduttore, mentre quest' ultimo ha l'onere di provare l'esatto adempimento o l'esistenza di fatti estintivi o impeditivi della pretesa del locatore. Il pagamento della morosità da parte del conduttore dopo l 'introduzione della domanda di risoluzione, ma al di fuori del "termine di grazia", non impedisce l'accertamento della gravità del pregresso inadempimento.

In caso di opposizione, il conduttore può proporre domande riconvenzionali. Tuttavia, se tali domande vengono proposte nella memoria integrativa, il conduttore deve richiedere, a pena di decadenza, lo spostamento dell'udienza ai sensi dell'art. 418 c.p.c.

4. Effetti della Convalida

e dell'Ordinanza

di Rilascio

L'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità ha efficacia di cosa giudicata sostanziale su ogni questione relativa alla risoluzione del contratto e al possesso di fatto della cosa locata. Tuttavia, non preclude necessariamente la possibilità per il locatore di instaurare un separato giudizio per il pagamento dei canoni, né per il conduttore di contestare la misura degli stessi, a meno che non sia stata emessa e divenuta definitiva una contestuale ingiunzione di pagamento per i canoni .

Con il provvedimento che dispone il rilascio, il giudice fissa la data dell'esecuzione, che può variare da un massimo di sei mesi a dodici mesi in casi eccezionali, tenendo conto delle condizioni delle parti e delle ragioni del rilascio [LEGGE 27 luglio 1978, n. 392 / Capo III,Art. 56.]. Nelle ipotesi in cui il conduttore non provveda al pagamento nel termine di grazia, la data dell'esecuzione non può essere fissata oltre sessanta giorni dalla scadenza del termine concesso [LEGGE 27 luglio 1978, n. 392 / Capo III,Art. 56.].                                       

a cura di Avv. Dario De Pascale

d.depascale@depascaleavvocati.it - Tel. 02.54.57.601

Per qualsiasi approfondimento delle tematiche affrontate, vi invito a contattarmi ai recapiti sopra indicati.