Trattiamo oggi della ipotesi in cui il conduttore di un immobile locato si renda inadempiente al pagamento dei canoni.
Il legislatore per la materia locatizia ha previsto il procedimento di convalida di sfratto che, pur rientrando tra i procedimenti sommari, è una procedura piuttosto complessa e tecnica. Lo sfratto viene comunemente inteso come un atto giuridico mediante cui il locatore richiede ad un locatario di riconsegnargli l'immobile tenuto in locazione per la scadenza di contratto o per la morosità.
Si distinguono tre tipologie di convalida:
la licenza per finita locazione (art.657 cpc) con la quale il locatore chiede che venga dichiarata la risoluzione di un contratto attualmente in essere alla scadenza;
la convalida di sfratto per finta locazione (art.657 cpc) se il contratto in essere tra locatore e conduttore è già scaduto e l'inquilino non rilascia spontaneamente l'immobile;
la convalida di sfratto per morosità (Art 658 cpc).
Lo sfratto per morosità è un procedimento speciale disciplinato dagli artt. 658 e ss c.c. attraverso il quale il locatore in seguito al mancato pagamento del canone pattuito da parte dell' inquilino procede nei suoi confronti per:
ottenere la risoluzione del contratto di affitto;
il rilascio e la riconsegna dell'immobile;
il pagamento dei canoni arretrati.
Pertanto, quando l'inquilino inizia a non pagare il canone di locazione e/o gli oneri accessori (spese condominiali) è consigliabile attivarsi senza far passare troppi mesi per evitare che la morosità cresca senza magari possibilità di recupero del credito o che, complici determinate circostanze, sia difficile ritornare in possesso dell'immobile in tempi rapidi.
Per esperire un'azione di sfratto per morosità servono due requisiti: un regolare contratto di locazione tra le parti (in forma scritta e registrato) e ovviamente la morosità.
Per quanto riguarda il primo presupposto si ha che, in assenza di forma scritta (ad esempio se le parti hanno un mero accordo verbale che prevede il pagamento del canone in nero) sarà impossibile esperire l'azione di sfratto per morosità, dovendo il locatore ricorrere all'azione di occupazione senza titolo.
Mentre per quanto riguarda il criterio di quantificazione della morosità è importante fare una distinzione tra:
le locazioni ad uso abitativo - art.5 Legge n. 392/78 - ove è sufficiente che l'inquilino non paghi una mensilità del canone (scaduta da almeno 20 giorni) o, in caso di oneri accessori, un importo pari a due mensilità del canone stesso.
Cosa si intende per rata del canone scaduta da 20 gg? Ipotizziamo che il pagamento debba avvenire entro il 10 del mese. L'azione di sfratto potrà essere iniziata a partire dal giorno 30 del mese ovvero dopo 20 giorni la mancato pagamento del canone;
le locazioni ad uso diverso da quello abitativo (ad es. commerciali) ove opera il criterio dell' inadempimento di non scarsa importanza, ex art. 1455 c.c., lasciando così al giudice l'onere di valutare, caso per caso, l'importanza dell' inadempimento.
Normalmente l'importanza dell'inadempimento viene parametrata sulla scorta di quanto detto per le locazioni abitative.
Detto ciò, specie quando si prevede che l'inquilino sia difficilmente solvibile, per evitare di ritrovarsi con ammanchi di diverse migliaia di euro il consiglio è agire quanto prima, possibilmente, entro il mancato pagamento della seconda mensilità.
Il soggetto legittimato attivo che può ricorrere alla procedura di sfratto per morosità è il proprietario del bene e/o chiunque ne abbia la disponibilità sulla scorta di un rapporto giuridico o di un titolo (ad esempio: l'erede).
Solitamente il primo passo coincide con l'invio all'inquilino moroso di una lettera di diffida. Detta missiva presenta un contenuto standard ossia un sollecito per il pagamento dei canoni arretrati entro un dato termine oltre all'avviso che, in caso contrario, si procederà giudizialmente.
Se la morosità persiste una volta decorso il termine dato per sanarla, il proprietario potrà notificare tramite legale di fiducia l'atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione in udienza per la convalida ex art. 658 c.p.c.. La citazione in giudizio sarà presso il Tribunale del luogo in cui si trova l'immobile locato: trattasi di competenza inderogabile ex art. 661 c.p.c.
Per garantire al meglio il diritto di difesa del soggetto intimato (conduttore), il legislatore ha previsto all’ art. 660, ultimo comma cpc un ulteriore tutela. Nel caso in cui l'atto di sfratto non sia stato notificato in mani proprie al soggetto intimato è necessario spedire un ulteriore avviso allo stesso a mezzo raccomandata che dovrà essere allegato all'atto originale. In assenza, il Giudice non riterrà la notificazione eseguita correttamente e ne ordinerà il rinnovo.
Il giorno dell'udienza di convalida, possono verificarsi varie ipotesi a seconda del comportamento dell'inquilino convenuto in giudizio.
1. L'inquilino può presentarsi e fare opposizione allo sfratto. In questo caso il Giudice disporrà con un ordinanza il mutamento del rito in ordinario ex art. 447 bis c.p.c. rinviando la causa per verificare la sussistenza dei motivi di opposizione. Su richiesta dell' intimante, laddove l'opposizione non sia fondata su prova scritta ed in assenza di gravi motivi, il Giudice potrà concedere l'ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile ex art. 665 c.p.c.. Questo per evitare che la richiesta di opposizione da parte dell'inquilino sia usata in modo strumentale, solo per impedire la convalida dello sfratto. Per comprendere meglio: un fondato motivo di opposizione potrebbe essere se l'inquilino riesce a dimostrare di aver pagato il canone di affitto prima della notifica dell'atto di sfratto. Diversamente se l'opposizione si fonda su un vizio dell'immobile locato verrà emessa l'ordinanza provvisoria di rilascio, demandando al procedimento di merito la verifica circa l'esistenza del vizio.
2. L'inquilino si presenta in udienza e salda la morosità banco iudicis – comprese le spese legali – direttamente davanti al Giudice con la conseguente chiusura della procedura.
3. L'inquilino non si presenta o si presenta e non fa opposizione. Il Giudice, verificata la regolarità della notifica nonché tutti i presupposti di legge, a fronte dell'attestazione da parte del locatore che la morosità persiste, emetterà un' ordinanza di convalida dello sfratto.
4. L'inquilino si presenta, non fa opposizione e chiede il termine di grazia
L'inquilino, come anticipato, a meno che non presenti documentazione idonea a dimostrare di aver pagato puntualmente il canone, può chiedere al Giudice il cd. “termine di grazia”. La prassi del Tribunale di Verona prevede la concessione all'inquilino moroso di un termine di 90 giorni per sanare la morosità.
Il termine di grazia può essere concesso solo dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore per le locazioni di immobili ad uso abitativo, così come previsto dall’art.55 della Legge n. 392/78, mentre non può essere applicato alle locazioni non abitative, come confermato dalla Corte di Cassazione con ordinanza n. 28502/2018.
Se entro il termine concesso, l'inquilino non paga la morosità, lo sfratto verrà convalidato.
Occorre fare una precisazione su quanto deve esattamente pagare l'inquilino a cui è stato concesso il termine di grazia. Nel termine concesso, al fine di evitare lo sfratto, l'inquilino dovrà pagare tutti i canoni mensili scaduti entro la ricezione dell'intimazione di sfratto, oltre agli oneri accessori (ad. es. spese condominiali) sino a tale data, maggiorati degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in udienza dal Giudice.
Quindi, nel caso in cui l' inquilino sani la morosità nei termini predetti, ma si renda inadempiente per i canoni successivi il proprietario dovrà notificare un'altra intimazione di sfratto per morosità.
Per opportuna conoscenza, è bene ricordare che l'inquilino ha la possibilità di chiedere il termine di grazia per un massimo di tre volte nell'arco di quattro anni.
Inoltre, sempre l’ art.55 della Legge n. 392/78 prevede la possibilità di ottenere un termine di grazia di 120 giorni, se l' inquilino dimostra che il mancato pagamento dei canoni, per non oltre due mesi, è conseguente alla sue precarie condizioni economiche, insorte dopo la stipula del contratto e derivanti da disoccupazione, malattie o gravi comprovate condizioni di difficoltà.
Nel caso in cui l'inquilino non si presenti in udienza, non faccia opposizione o non rispetti il termine di grazia concessogli dal Giudice, ovvero non provveda al pagamento dell'intero importo dovuto o paghi parzialmente, lo sfratto verrà convalidato.
Il Giudice, contestualmente all'emissione dell'ordinanza di convalida di sfratto indicherà la data di rilascio ovvero il termine ultimo entro cui l'inquilino dovrà rilasciare l'immobile.
Detto termine, secondo quanto previsto dalla legge, deve essere fissato entro massimo sei mesi dall'emissione dell'ordinanza di convalida a meno che non vi sia ragione per differirlo ex art.6 Legge n. 431/98. Difatti in concomitanza di alcune condizioni (65 anni di età, 5 o più figli a carico, percettore di disoccupazione, malato terminale e/o handicap… etc. etc.) l'esecuzione dello sfratto può essere differita fino a diciotto mesi.
A norma dell’ art.660 cpc tra il giorno della notificazione dell'intimazione e quello dell' udienza debbono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni. Ciò a riprova del dinamismo del procedimento di sfratto che può essere convalidato nel giro di poche settimane.
Ottenuta l'ordinanza di convalida, però, le tempistiche per ottenere nuovamente il possesso del proprio immobile possono variare da caso a caso.
Il problema non sussiste se l'inquilino rilascia spontaneamente l'immobile locato entro il termine fissato dal Giudice.
Quando, invece, non avviene il rilascio spontaneo tutto dipende dalla peculiarità del caso concreto.
Infatti, in base alle resistenze che attua l'inquilino ed all' intervento di soggetti terzi nella procedura di rilascio (servizi sociali / forza pubblica) le tempistiche possono allungarsi tra i 6 mesi ed un anno.
Avv. Dario De Pascale
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